无优配资深圳购物中心空置率升至9.6%，首店与AI业态成招商亮点

21世纪经济报道记者李金萍深圳报道

深圳购物中心市场行情又有波动。

9月30日，正值中秋、国庆“双节”假期，戴德梁行发布2026年第三季度深圳零售市场报告。

报告显示，第三季度，深圳优质购物中心存量维持稳定，但受优质新供应分流及存量竞争加剧影响，全市空置率为9.6%，租金水平继续回调。

在此行情承压背景下，品牌迭代持续提速，首店经济与新兴业态成为购物中心招商破局的关键抓手。

截至三季度末，深圳优质购物中心存量维持在793.7万平方米。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端分析，近年来深圳商圈网点密度持续提升，优质运营商依托成熟的管理经验将新项目培优育强，吸引区域内优质商户积极入驻。但另一方面，优质新供应对消费的分流也不断加剧存量市场竞争压力，部分中小型购物中心业绩收缩，空置率伴随租户逐渐流失而上升。

从区域行情来看，在供应端持续发力的南山、宝安，三季度优质购物中心市场整体空置率较上季度分别上升了1.0个百分点、0.4个百分点。全市优质购物中心整体空置率升至9.6%；最优层平均租金进一步回落至每月每平方米682.5元，较二季度下降1.6%。

面对市场分化行情，深圳购物中心正通过快速的品牌迭代和首店引进来稳固客流。前7月，深圳商品零售总额占社会消费品零售总额的88.3%。三季度，零售业态新入驻购物中心的数量占所有品类的比例达48.6%。

在购物中心招商端，依托集团资源优势发展的新锐女装品牌RicoVea在深圳连落多子；设计师品牌ODTD全国首店于万象天地开业、Keigan开间华南首店落户深圳湾万象城；明星主理人品牌崧.82、Goodbai、Xinadu的入驻激活了所在项目的内容生态。

值得关注的是，戴德梁行华南区商业部主管及董事宋洁表示，数码电子及智能家电正成为购物中心业态更新的重要方向。数码外设品牌Mchose迈从分别开出宝安、龙岗首店；搭载AI技术的消费电子类产品在应用端逐渐成熟，Rokid乐奇、影目inmo等多家AI智能眼镜店于三季度开业。此外，短保现制零食金粒门、威廉叔叔等亦有新店开业。

（图：深圳金粒门门店表现，摄/李金萍）

餐饮业态在购物中心中的占比环比回升至41.5%。茶饮品牌持续推陈出新，上海椿田熟成茶行、重庆李若桃拓店节奏较快；瓷都人气品牌“回家吃饭”深圳首店于大运天地开业，西北菜品牌“牧迹”全国首店于PA Mall开业；多家寿司郎的入驻将日料品类的占比推升至5.5%。2026年深圳米其林指南餐厅榜单首次发布，高端餐饮与市井烟火均有上榜，精致体验及地道风味的互相补充，进一步提升了购物中心餐饮业态的吸引力。

展望后市购物中心市场行情，戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙预计，深圳19.7万平方米的优质购物中心有望于年内面市，但核心区激烈的竞争或延后项目的开业时间。在成熟商圈竞争更趋白热化的同时，交通配套的逐渐完善与企业的持续入驻将为新兴商务区导入稳定的商务与办公客流，优质购物中心有望承接消费需求的释放，进而带动区域商圈的发展。

此外，在非标商业领域，华润首个公园商业罗山谷值得期待；而M80、京东天地或依托策展型体验式业态打破传统商业模式边界。这类差异化内容输出正成为深圳购物中心市场谋求多业态融合发展、重构消费吸引力的新变量。

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